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二三線城市更新的多元模式與實(shí)踐路徑
發(fā)布時(shí)間：2025-08-25
在新型城鎮(zhèn)化邁向存量提質(zhì)的新階段，二三線及以下城市的更新行動(dòng)已成為推動(dòng)內(nèi)涵式發(fā)展的核心引擎。相比一線城市，這些地區(qū)普遍面臨資金受限、歷史包袱重、產(chǎn)業(yè)支撐弱等挑戰(zhàn)，但也具備文化獨(dú)特性強(qiáng)、社區(qū)凝聚力高、改造空間大等后發(fā)優(yōu)勢(shì)。本文通過(guò)解析全國(guó)代表性案例，系統(tǒng)梳理出規(guī)劃引領(lǐng)、特色化更新、可持續(xù)機(jī)制、治理升級(jí)四大實(shí)施路徑，為不同資源稟賦的城市提供可復(fù)制的更新范式。這些實(shí)踐表明：立足本地基因的“有機(jī)更新”不僅能破解空間衰敗與民生痛點(diǎn)，更能激活文化認(rèn)同與經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)能，最終實(shí)現(xiàn)城市功能、品質(zhì)、活力的協(xié)同躍升。
一、強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)，構(gòu)建系統(tǒng)性更新框架
面對(duì)更新資源有限而需求復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)困境，二三線城市亟需通過(guò)頂層設(shè)計(jì)統(tǒng)籌和分級(jí)分類實(shí)施破解碎片化治理難題。與傳統(tǒng)“攤大餅”式擴(kuò)張不同，城市更新要求以精準(zhǔn)診斷為前提，將有限資源優(yōu)先投入民生痛點(diǎn)與增值潛力區(qū)。邯鄲市在老舊小區(qū)改造中創(chuàng)新采用“9+X”清單化模式：明確違建拆除、管網(wǎng)改造、適老化設(shè)施等9項(xiàng)基礎(chǔ)工程，同時(shí)保留“X”項(xiàng)彈性空間，由居民根據(jù)小區(qū)實(shí)際投票選定加裝電梯、文化景觀等自選內(nèi)容。這種“基礎(chǔ)保障+個(gè)性定制”的組合，既守住民生底線，又激發(fā)社區(qū)參與熱情。
規(guī)劃的系統(tǒng)性更體現(xiàn)在全域空間重構(gòu)中。合肥市建立“四級(jí)更新規(guī)劃體系”，形成“一環(huán)引領(lǐng)、十字聯(lián)動(dòng)、四核示范、多片協(xié)同”的空間結(jié)構(gòu)：以城市活力綠環(huán)串聯(lián)更新片區(qū)，沿長(zhǎng)江路、阜陽(yáng)路打造更新軸線，選取老駱崗機(jī)場(chǎng)等四大核心區(qū)作為示范標(biāo)桿，最終輻射多個(gè)民生改善迫切區(qū)域。這種點(diǎn)軸聯(lián)動(dòng)網(wǎng)絡(luò)，使分散的更新項(xiàng)目形成空間合力。攀枝花更進(jìn)一步推行“一區(qū)一策”機(jī)制，針對(duì)工業(yè)廢棄區(qū)、老舊住區(qū)等不同板塊制定差異化方案——對(duì)攀鋼棚改區(qū)采用“鑲牙式更新”保留70%歷史建筑，而對(duì)普通住宅區(qū)則側(cè)重管網(wǎng)改造與電梯加裝。分類施策避免了“千城一面”的痼疾。
政策工具箱的精準(zhǔn)供給是保障規(guī)劃落地的關(guān)鍵。六安舒城縣在西大街改造中創(chuàng)新土地政策：允許延長(zhǎng)工業(yè)用地年限至30年，對(duì)加建公共服務(wù)設(shè)施的開(kāi)發(fā)商給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)，并通過(guò)協(xié)議出讓盤活棚改土地。攀枝花則構(gòu)建“1+N+X”政策體系：以更新條例為核心，配套棚改土地盤活、工業(yè)遺產(chǎn)利用等專項(xiàng)政策，并制定《城市更新項(xiàng)目績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)》等12項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。這些制度設(shè)計(jì)為市場(chǎng)主體注入穩(wěn)定預(yù)期，促成多方利益平衡的可持續(xù)更新。
二、探索特色化更新路徑：立足稟賦的多元再生
二三線城市的更新絕非簡(jiǎn)單復(fù)制大城市模板，而需深度挖掘在地基因，通過(guò)文化賦能、生態(tài)增值和功能重構(gòu)實(shí)現(xiàn)特色再生。依據(jù)資源稟賦與城市類型，可歸納四類代表性路徑：
1、工業(yè)遺產(chǎn)活化：老工業(yè)城市的動(dòng)能轉(zhuǎn)換
以攀枝花為代表的重工業(yè)城市，將廢棄廠區(qū)轉(zhuǎn)化為文化地標(biāo)與經(jīng)濟(jì)引擎。通過(guò)“保護(hù)性再利用”，原攀鋼職工俱樂(lè)部被改造為“三線精神教育基地”，內(nèi)部保留煉鋼設(shè)備與檔案資料，外部植入研學(xué)體驗(yàn)功能，每年吸引500余批次團(tuán)隊(duì)參觀。更深刻的是產(chǎn)業(yè)耦合策略：在河門口片區(qū)，舊廠房轉(zhuǎn)型為光伏建筑一體化（BIPV）示范區(qū)，屋頂鋪設(shè)太陽(yáng)能板供應(yīng)社區(qū)能耗，建筑立面改造采用攀鋼回收材料，使“銹帶”蛻變?yōu)椤暗吞夹銕А保瑢?shí)現(xiàn)能耗降低65%、碳排放減少3.1萬(wàn)噸/年。這種“記憶場(chǎng)景+綠色科技”的融合，讓工業(yè)精神在新時(shí)代延續(xù)生命力。
2、歷史街區(qū)復(fù)興：文化名城的煙火重燃
擁有深厚文脈的中小城市，可通過(guò)微改造精提升喚醒沉睡的歷史街區(qū)。湖北竹山西關(guān)街的復(fù)興堪稱典范：設(shè)計(jì)上采用“修舊如舊”手法，修復(fù)青石板路與木構(gòu)連廊，在皮影戲坊內(nèi)增設(shè)現(xiàn)代聲光設(shè)備；業(yè)態(tài)上保留老字號(hào)羊肉火燒等傳統(tǒng)美食，引入非遺工坊集群，開(kāi)發(fā)皮影DIY材料包等文創(chuàng)產(chǎn)品。尤其可貴的是治理模式創(chuàng)新——培育“群眾明白人”隊(duì)伍，由老黨員、非遺傳承人組成自管委員會(huì)，主導(dǎo)百家宴等活動(dòng)的策劃運(yùn)營(yíng)。開(kāi)街后日均游客破萬(wàn)，老月餅店線上銷量翻兩番，印證“文化活態(tài)傳承”的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
3、老舊小區(qū)改造：民生為本的功能織補(bǔ)
針對(duì)普遍存在的“老齡化小區(qū)”，需以適老化改造和共享空間營(yíng)造為核心。邯鄲棉三小區(qū)改造中，聚焦70%老年居民需求：樓道臺(tái)階改為緩坡，環(huán)形步道貫通樓宇，居家環(huán)境加裝L形扶手、防滑地磚；同時(shí)將廢舊車棚改建為“陽(yáng)光服務(wù)中心”，集成中醫(yī)理療、書畫閱讀等功能。更突破性的實(shí)踐是嘉魚縣的“破墻合體”模式——拆除9個(gè)三無(wú)小區(qū)的圍墻隔閡，整合為磨盤路大社區(qū)，釋放2000㎡空間建成全齡友好花園，同步建立“立體清掃+智慧監(jiān)管”體系，使物業(yè)費(fèi)收繳率從40%升至90%。物理邊界的消融直接催化了社區(qū)認(rèn)同重構(gòu)。
4、生態(tài)型城中村更新：山水城市的景城融合
依托自然資源的城市，可通過(guò)生態(tài)修復(fù)與功能植入實(shí)現(xiàn)“景城一體”。黃石未蘇灣項(xiàng)目將磁湖畔污染嚴(yán)重的孫家灣，轉(zhuǎn)型為“城中馬爾代夫”：疏通被垃圾堵塞的湖岸水系，建設(shè)黃石首個(gè)水下停車場(chǎng)；保留原有喬木形成林蔭休憩區(qū)，引入潔白沙岸與歐式燈塔營(yíng)造濱水景觀；功能上融合雙創(chuàng)空間、青年社區(qū)與美食街區(qū)，國(guó)慶期間吸引游客20萬(wàn)人次。攀枝花東區(qū)則立足“山海湖”本底，在東華山鋪設(shè)觀景棧道，將金沙江廢棄碼頭改為攀巖基地，踐行“城區(qū)即景區(qū)”理念。生態(tài)價(jià)值由此轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)流量與市民幸福感。
表：二三線城市更新類型與典型案例比對(duì)
三、創(chuàng)新可持續(xù)機(jī)制：破解資金與產(chǎn)業(yè)困局
資金短缺與持續(xù)性差是中小城市更新的最大掣肘，需通過(guò)多元融資、產(chǎn)業(yè)造血和低碳降本構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制：
資金平衡機(jī)制：突破“財(cái)政依賴癥”，探索“以豐補(bǔ)歉”的資本循環(huán)。舒城縣在西大街改造中，通過(guò)出讓部分商住用地獲取4.25億元資金，反哺棚改安置與防洪工程建設(shè)；攀枝花則創(chuàng)新“三方共擔(dān)”模式——電梯加裝費(fèi)用由財(cái)政補(bǔ)貼50%、企業(yè)讓利30%、居民自籌20%，大幅提升改造效率。更前沿的是資產(chǎn)證券化探索：嘉興時(shí)尚小鎮(zhèn)將改造后的商業(yè)街區(qū)打包發(fā)行REITs，吸引社保基金等長(zhǎng)期資本進(jìn)入，形成“開(kāi)發(fā)-運(yùn)營(yíng)-退出”閉環(huán)。
產(chǎn)業(yè)內(nèi)生動(dòng)力：避免“重空間輕產(chǎn)業(yè)”誤區(qū)，推動(dòng)更新區(qū)從“輸血”到“造血”。竹山西關(guān)街的“老商品新模式”值得借鑒：炕饃店轉(zhuǎn)型為體驗(yàn)工坊，游客親手制作并掃碼訂購(gòu)，線下消費(fèi)帶動(dòng)線上復(fù)購(gòu)；同時(shí)運(yùn)營(yíng)方設(shè)立“業(yè)態(tài)準(zhǔn)入委員會(huì)”，由居民投票否決與老街氣質(zhì)沖突的商業(yè)項(xiàng)目（如連鎖奶茶店），確保煙火氣不散。攀枝花更深度激活“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”——在改造后的渡口記憶街區(qū)，引入康養(yǎng)理療、旅居公寓等業(yè)態(tài)，2024年帶動(dòng)周邊消費(fèi)環(huán)比增30%。
低碳技術(shù)降本：將綠色創(chuàng)新作為長(zhǎng)期減支手段。攀枝花望江片區(qū)應(yīng)用“地源熱泵+光伏屋頂”，使建筑能源自給率達(dá)70%，年節(jié)省標(biāo)煤1.2萬(wàn)噸；嘉興舊廠區(qū)改造中采用預(yù)制裝配技術(shù)，施工周期縮短40%，人力成本下降25%。這些技術(shù)既降低運(yùn)維開(kāi)支，又賦予項(xiàng)目“近零碳社區(qū)”的IP價(jià)值，吸引綠色投資良性循環(huán)。
四、構(gòu)建共治共享治理模式
更新項(xiàng)目的持久活力，根植于多元參與和長(zhǎng)效管理的治理創(chuàng)新：
全過(guò)程參與機(jī)制：改變“政府主導(dǎo)、居民旁觀”傳統(tǒng)，建立“需求共創(chuàng)-決策共謀-成果共享”新范式。竹山縣在西關(guān)街改造中推行“三大家”原則：改什么由居民票選，設(shè)計(jì)方案經(jīng)三輪居民討論修改，建成后由吳國(guó)德等老街坊主持開(kāi)街儀式；攀枝花棚改中則實(shí)施“參與式預(yù)算”，將每棟樓改造資金的20%使用權(quán)交給居民，用于投票選定小微項(xiàng)目（如健身器材品牌、綠化樹(shù)種）。這種過(guò)程賦權(quán)使居民從被動(dòng)接受者轉(zhuǎn)為積極維護(hù)者。
長(zhǎng)效運(yùn)維共同體：破解“改而不管”困局，需創(chuàng)新治理架構(gòu)。邯鄲棉三小區(qū)組建“陽(yáng)光管家”服務(wù)隊(duì)，整合老黨員、志愿者、物業(yè)人員形成四級(jí)網(wǎng)格：樓棟長(zhǎng)收集需求，志愿者提供理發(fā)等基礎(chǔ)服務(wù)，專業(yè)社工對(duì)接中醫(yī)理療等資源；嘉魚縣更開(kāi)發(fā)“數(shù)字孿生平臺(tái)”，在背街小巷安裝AI攝像頭，自動(dòng)識(shí)別亂倒垃圾、占道經(jīng)營(yíng)行為，推送至網(wǎng)格員手機(jī)端，事件處置率從60%升至95%。這種“人工+智能”的聯(lián)防體系，使更新成果持續(xù)保鮮。
文化認(rèn)同深化：物理空間更新需與精神重建同步。棉三小區(qū)在改造中保留紡織“梭形”標(biāo)志物，將道路命名為“健康里”“幸福里”，強(qiáng)化集體記憶；西關(guān)街定期舉辦“非遺消夏夜”，由皮影傳承人帶領(lǐng)孩童編排新劇目，使傳統(tǒng)文化在參與中傳承。當(dāng)居民成為文化主角，社區(qū)凝聚力便轉(zhuǎn)化為內(nèi)生治理能量。
結(jié)語(yǔ)：走向內(nèi)涵式發(fā)展的更新范式
二三線城市的更新實(shí)踐已證明特色化再生、漸進(jìn)式更新和治理型賦能是可持續(xù)的核心路徑。未來(lái)需進(jìn)一步深化三方面探索：在規(guī)劃層面，將更新行動(dòng)與國(guó)土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃“多規(guī)合一”，避免項(xiàng)目碎片化；在實(shí)施層面，推廣“功能混合開(kāi)發(fā)”模式（如未蘇灣的水下停車場(chǎng)復(fù)合文旅功能），提升空間效益；在治理層面，探索“更新合作社”制度，允許居民以房屋產(chǎn)權(quán)入股獲取長(zhǎng)期收益。
城市更新不僅是建筑的重塑，更是城市發(fā)展邏輯從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)升華”的深刻變革。當(dāng)老舊小區(qū)的坡道讓輪椅自由通行，當(dāng)廢棄廠區(qū)的鋼爐映亮研學(xué)少年的眼眸，當(dāng)百年老街的月餅香飄向直播間——這些細(xì)微處的人文之光，正匯聚成中小城市高質(zhì)量發(fā)展的星辰大海。
時(shí)隔10年，又一次中央城市工作會(huì)議在京召開(kāi)，習(xí)近平總書記出席并發(fā)表重要講話，為新時(shí)代新征程城市工作指明方向。城市更新作為推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化、優(yōu)化城市功能布局的核心引擎，其開(kāi)發(fā)流程已形成系統(tǒng)性、多維度的政策框架。系列綱領(lǐng)性文件出臺(tái)，結(jié)合地方創(chuàng)新實(shí)踐，構(gòu)建了從前期謀劃到長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)的全周期管理體系。
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